Als Investorin, die schon mehrere Altbauten und denkmalgeschützte Mehrfamilienhäuser begleitet hat, weiß ich: ein saniertes Denkmal bietet große Chancen – steuerliche Vorteile, attraktive Renditen und ein besonderes Wohnambiente. Gleichzeitig bringe ich Ihnen meine Erfahrung mit Warnlampen und Prüfpfaden mit, damit Sie nicht von Überraschungen überrollt werden. Im folgenden Text finden Sie meine praxisnahe Checkliste und die wichtigsten Prüfpunkte, gegliedert nach Themenfeldern. Nutzen Sie das als Arbeitsgrundlage für Besichtigung, Due Diligence und Finanzierung.

Vor der Besichtigung: erste Fakten, die ich immer abfrage

Bevor ich einen Besichtigungstermin vereinbare, sammele ich grundlegende Informationen, um Zeit zu sparen und zielgerichtet prüfen zu können:

  • Adresse und Lage (Mikrolage, Anbindung ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten)
  • Baujahr und denkmalrechtlicher Status (welche Teile sind geschützt?)
  • Letzte große Sanierungen (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) – inkl. Jahreszahlen
  • Aktueller Mietspiegel und vorhandene Mietverträge (Wirtschaftlichkeitsprüfung)
  • Angefragter Kaufpreis und erwartete Mietrendite / Nettokaltmiete
  • Existenz eines Energieausweises bzw. Hinweise zum GEG (bei Denkmälern oft Ausnahmen)

    • Dokumenten-Check: Was ich vor oder bei der Besichtigung sehen will

    Ohne vollständige Unterlagen mache ich keinen Kaufpreis- oder Finanzierungsentscheid. Diese Tabelle zeigt die Dokumente, die ich grundsätzlich anfordere:

    Dokument Warum es wichtig ist
    Grundbuchauszug Sicherheitslage: Belastungen, Grundpfandrechte, Eigentümerstruktur
    Flurkarte / Lageplan Grundstücksgrenzen, Zugänge, Nebengebäude
    Bestandspläne & Grundrisse Wohnungsgrößen, Nutzungspotenzial, Ausbaufähigkeit
    Denkmalschutzbescheid / Auflagen Welche Bauteile geschützt sind, Genehmigungspflichten bei Änderungen
    Sanierungsdokumentation (Rechnungen, Abnahmen) Qualität der Arbeiten, Gewährleistungsfristen, verwendete Materialien
    Wirtschaftsplan / Hausgeld / Betriebskosten Cashflow-Analyse, Rücklagenstand, Sonderumlagen
    Heiz- und Betriebskostenabrechnungen Verbrauchswerte prüfen, Modernisierungsbedarf Heizung/Anlagen
    Versicherungsunterlagen Deckungsumfang (Elementarschaden, Leitungswasser, Gebäudeversicherung)
    EVB / Baulastenauskünfte Offene Baulasten oder Nutzungsbeschränkungen

    Bausubstanz und technische Prüfung: meine wichtigsten Prüfpunkte

    Auch bei einer bereits sanierten Immobilie prüfe ich detailliert – oft sieht die Oberfläche gut aus, aber die Substanz entscheidet langfristig:

  • Dach und Dachstuhl: Ersatzjahre, Eindeckung, Dämmstatus, Feuchteschäden
  • Fassade und Putz: Risse, Feuchtigkeit, Anschlussdetails, historische Fassadenelemente
  • Fenster und Türen: Originalzustand vs. ersetzt, Schallschutz, Dichtigkeit
  • Feuchtigkeit & Schimmel: insbesondere Keller und erdberührte Bauteile
  • Tragwerk: sichtbare Setzungsrisse, Asymmetrien, Fachwerkschäden
  • Haustechnik: Heizungsalter (Brennwert, Wärmepumpe?), Warmwasser, zentrale vs. dezentrale Systeme
  • Elektroinstallation: Sicherungen, Alter, Brandschutz, Nachrüstungspotenzial
  • Abwasser & Kanäle: Zustand, Ersatzbedarf und Kosten
  • Brandschutzmaßnahmen: Fluchtwege, Brandschutzabschlüsse, Rauchmelder

    • Denkmalschutz-spezifische Prüfungen

    Denkmalgeschützte Gebäude haben besondere Pflichten und zugleich steuerliche Chancen. Folgende Punkte stehen bei mir ganz oben:

  • Genauer Umfang des Denkmalschutzes: Bauteile, Innenräume, Fassadenteile – was ist geschützt?
  • Konservatorische Auflagen: Welche Materialien und Techniken sind vorgeschrieben?
  • Bestehende Erlaubnisse und Auflagen: Liegen bereits Genehmigungen für die erfolgte Sanierung vor?
  • Eintrag im Denkmalregister und Bescheid: Dauer der Erhaltungspflichten und mögliche Nachforderungen
  • Kontakt zum zuständigen Landesdenkmalamt: ich hole immer eine informelle Einschätzung ein

    • Steuern und Förderungen: worauf ich meine Steuerberater prüfen lasse

    Denkmalimmobilien können besonders bei Abschreibungen interessant sein. Ich nutze das, aber nur nach Rückversicherung mit dem Steuerberater:

  • Prüfung der denkmalbedingten AfA (abschreibungsfähige Kosten) und geltende Rechtslage – steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern
  • Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand (wichtig für AfA)
  • Möglichkeiten von Sonderabschreibungen und Förderprogrammen (bspw. regionale Förderungen, KfW-Programme) – prüfen, ob Kombination mit Denkmalschutz möglich ist
  • Umsatzsteuerliche Aspekte bei Sanierungsleistungen (Vorsteuerabzug prüfen)

    • Wirtschaftlichkeit & Cashflow: meine Rendite-Checkliste

    Ich rechne mit konservativen Annahmen. Eine Denkmalimmobilie hat oft geringere Abgänge durch Modernisierungsdruck, bringt aber administrative Aufwände:

  • Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettomiete (Vervielfältiger / Bruttomietrendite)
  • Erwartete Mieterträge nach Marktanalyse (Mietspiegel, Vergleichsobjekte)
  • Laufende Kosten: Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklage, Versicherungen
  • Einmalige Nachrüstungen oder Ausbesserungen trotz Sanierung (Realistisch ansetzen)
  • Finanzierungsstruktur: Eigenkapitalanteil, Zinsbindung, Tilgungsrate, Sondertilgungsmöglichkeiten
  • Puffer für Leerstand und Mietausfall (ich kalkuliere konservativ 5–10 %)

    • Mietrechtliche & vertragliche Prüfungen

    Verträge und bestehende Mieterrelationen sind entscheidend für die Nutzungssicherheit:

  • Liegt ein gemischter Mieterpool vor (Wohnen/Gewerbe)? Trägt Gewerbe Mieteinsparungen?
  • Modernisierungsvereinbarungen in Mietverträgen: wer trägt Kosten, sind Umlagen möglich?
  • Staffel- und Indexmieten prüfen
  • Kündigungsfristen, laufende Streitigkeiten oder Mietrückstände

    • Praktische Checkliste für die Besichtigung (Kurzformat)

  • Parken & Zugang: Ist das Gebäude gut erreichbar?
  • Fassade & Dach von außen anschauen
  • Treppenhauszustand prüfen (Originalmaterialien, Substanz, Brandschutz)
  • Mindestens zwei Wohnungen komplett ansehen (Badezimmer, Küche, Heizung, Fenster)
  • Keller- und Dachbodencheck (Feuchtigkeit, Statikrisiken)
  • Fragen: Welche Mängel sind noch offen? Gibt es Gewährleistungen?

    • Wer muss eingebunden werden? Meine Empfehlung für Berater

    Für eine sichere Entscheidung hole ich folgende Experten an Bord:

  • Immobiliengutachter / Sachverständiger (Bausubstanz & Verkehrswert)
  • Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht
  • Steuerberater mit Erfahrung bei Denkmal-AfA
  • Konservator oder Vertreter des Denkmalamts (bei Unklarheiten)
  • Bank/Finanzierer mit Erfahrung für denkmalgeschützte Objekte

    • Wenn Sie mögen, kann ich Ihnen eine druckbare PDF-Checkliste aus diesen Punkten erstellen oder Sie bei der Strukturierung Ihrer Due Diligence begleiten. Meine Erfahrung zeigt: wer die Besonderheiten von Denkmalschutz, Sanierungsqualität und Finanzierung gleich zu Beginn zusammenführt, vermeidet teure Fehler und kann die Chancen der steuerlichen Abschreibungen und des besonderen Wohnwerts optimal nutzen.