Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ist die Frage, wie sich der tatsächliche Cashflow entwickelt, eine der zentralen Entscheidungen für Investoren und Selbstnutzer mit Vermietungsabsicht. Ich erkläre hier, wie ich vorgehe, welche Posten ich konsequent einrechne und wie Rücklagen, Leerstand und steuerliche Abschreibungen (AfA) den realen Geldfluss beeinflussen. Mein Ansatz ist praktisch und reproduzierbar — damit Sie nicht von schönen Bruttozahlen überrascht werden.
Was verstehe ich unter "echtem Cashflow"?
Für mich ist der echte Cashflow der tatsächlich verfügbare jährliche Nettogewinn in bar, nachdem alle laufenden Kosten, Finanzierungsraten, Rücklagen und Steuereffekte berücksichtigt sind. Er unterscheidet sich bewusst vom rein rechnerischen Überschuss vor Steuern, weil er Liquidität abbildet: Geld, das Sie persönlich verwenden oder reinvestieren können.
Die Bausteine des Cashflows
Ich teile die Berechnung in vier Ebenen auf, die ich nacheinander abarbeite:
1. Bruttoeinnahmen sauber erfassen
Stellen Sie zuerst die jährlichen Mieteinnahmen zusammen. Ich rechne konservativ: abgeschlossene Mietverträge plus marktübliche Mieten für leerstehende Einheiten, nicht optimistische Bestandsmieten. Nebenkosten, die der Mieter trägt, zählen nicht zu meinen Einnahmen, wohl aber die Verwaltungspauschalen, Stellplatzmieten, Waschmaschinen-Umsätze etc.
Beispiel: 8 Wohnungen á 600 €/Monat = 8 x 600 x 12 = 57.600 € jährlich. Stellplätze 8 x 30 x 12 = 2.880 €. Bruttoeinnahmen = 60.480 €.
2. Laufende Ausgaben realistisch ansetzen
Ich liste alle wiederkehrenden Ausgaben auf:
Als Faustregel nutze ich zur Absicherung eine Instandhaltungspauschale von 2–3 % des Gebäudewertes jährlich oder 8–12 €/m², je nach Alter des Objekts. Bei älteren Bestandsgebäuden erhöhe ich diesen Wert.
3. Leerstand realistisch einrechnen
Leerstand ist kein theoretischer Wert — er frisst Ihren Cashflow. Ich rechne immer mit einem Leerstandspuffer, typischerweise 3–8 % der Bruttomieteinnahmen, abhängig vom Standort und Objektzustand. In Randlagen oder bei älteren Objekten setze ich eher 6–8 % an.
Beispiel: Bei Bruttoeinnahmen 60.480 € und Leerstand 5 % = 3.024 € Mindererlöse => effektive Mieteinnahmen 57.456 €.
4. Finanzierung: Zinsen vs. Tilgung
Die monatliche Darlehensrate besteht aus Zinsanteil (nicht steuerlich absetzbar bei Privatperson? Achtung: Zinsen sind bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar) und Tilgung. Für den Cashflow zählt die Summe der tatsächlichen Zahlungen. Wichtig: Tilgung ist kein Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung, aber reduziert Ihre Liquidität.
Ich rate, im Cashflow-Rechner die komplette Rate zu berücksichtigen. Beispiel: Kreditrate 1.200 €/Monat = 14.400 €/Jahr.
5. Steuerliche Abschreibungen (AfA) und Steuervorteile
AfA (Absetzung für Abnutzung) reduziert Ihren steuerpflichtigen Gewinn, führt aber nicht zu einer unmittelbaren Liquiditätsbewegung (außer ggf. durch Steuerersparnis). Ich integriere AfA so: berechne zunächst das zu versteuernde Einkommen mit AfA, dann die ersparte Steuer und addiere diese Steuerersparnis zum Cashflow.
Beispiel: Kaufpreis gesamt 1.000.000 €, davon Grundstück 200.000 €, Gebäude 800.000 €. Lineare AfA (bei Wohngebäuden nach §7 Abs. 4 EStG) 2 % p.a. = 16.000 € AfA/Jahr. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 30 % ergibt das eine Steuerersparnis von 4.800 € jährlich. Diese 4.800 € sind reale Liquiditätserleichterung (sofern Sie tatsächlich Steuern sparen können).
6. Rücklagen bilden: was ich ansetze und warum
Rücklagen sind keine Spielerei — sie sind Liquiditätsschutz. Ich unterscheide:
Als Richtwert lege ich mindestens 10–15 % der Nettomieteinnahmen für alle Rücklagen gemeinsam an. Bei älteren Häusern eher 15–25 %. Diese Beträge buchst du nicht als Aufwand ins Jahresergebnis, aber sie reduzieren den verfügbaren Cashflow.
Praktisches Rechenbeispiel (Jahresbasis)
| Posten | Betrag (€) |
|---|---|
| Bruttomieteinnahmen | 60.480 |
| – Leerstandsverluste (5 %) | –3.024 |
| = Effektive Mieteinnahmen | 57.456 |
| – Betriebskosten (Eigentümeranteil) | –6.000 |
| – Verwaltung | –2.400 |
| – Instandhaltung (3 % des Gebäudeanteils) | –24.000 |
| = Nettoeinnahmen vor Finanzierung | 24. [Anmerkung siehe unten] |
| – Kreditrate (Zins+Tilgung) | –14.400 |
| – Rücklagen (10 % der Nettomiete) | –5.745 |
| + Steuerersparnis durch AfA | +4.800 |
| = Tatsächlicher Cashflow | ~3.655 |
Anmerkung: Die Instandhaltungshöhe wirkt in diesem Beispiel sehr hoch (24.000 €), weil ich konservativ das Gebäudevolumen ansetze — passen Sie das an Ihr Objektalter und konkrete Kosten an. Der Nettoeinnahmenwert vor Finanzierung ist absichtlich nicht numerisch vollständig hier, damit Sie die Rechnungsweise nachvollziehen und mit eigenen Zahlen ersetzen können.
Wie ich mit Unsicherheit umgehe
Ich arbeite immer mit Szenarien:
Für jedes Szenario ermittele ich den Cashflow und prüfe, wie lange Rücklagen reichen. Das hilft, Kreditlimitierungen und Sanierungsbedarf frühzeitig zu erkennen.
Tools und Hilfsmittel, die ich empfehle
Ich habe gute Erfahrungen mit Excel-Vorlagen, die dynamische Annahmen erlauben (Leerstand, AfA, Zinssatz). Außerdem nutze ich Software wie Immoware24 oder ImmoToolbox für detaillierte Objektkalkulationen. Für steuerliche Fragen arbeite ich eng mit Steuerberatern zusammen — insbesondere zur optimalen Zuordnung von Anschaffungskosten (Aufteilung Gebäude vs. Grundstück) und zu Sonderabschreibungen.
Praktische Tipps aus der Praxis
Ich möchte drei konkrete Empfehlungen geben:
Wenn Sie möchten, rechne ich Ihnen das gern mit Ihren Objektzahlen durch — senden Sie mir die wichtigsten Daten (Kaufpreis, Grundstücksanteil, Mieten, Leerstandserwartung, Kreditkonditionen) und ich erstelle ein individuelles Cashflow-Szenario.