Bei einem Immobilienkauf sitzt man oft auf einem Berg von Emotionen, Papierkram und Zeitdruck — der Notartermin ist der Moment der Entscheidung. Aus eigener Erfahrung weiß ich: Gerade Feuchtigkeitsschäden, die sich noch nicht großflächig zeigen, werden in solchen Momenten leicht übersehen oder unterschätzt. Ich zeige Ihnen drei einfache Prüfungen, die Sie beim Notartermin selbst durchführen können, und wie Sie im Kaufvertrag und unmittelbar danach Sanierungskosten erfolgreich auf den Verkäufer übertragen oder absichern können.

Meine Priorität: schnell, praktikabel, rechtssicher

Ich empfehle Maßnahmen, die ohne Spezialausbildung durchführbar sind, wenig Zeit beanspruchen und bei Bedarf als Grundlage für rechtliche Schritte dienen. Dazu gehören sichtbare Prüfungen, einfache Messgeräte und eine klare vertragliche Absicherung.

Drei einfache Prüfungen beim Notartermin

  • Sicht- und Geruchscheck

    • Die erste und wichtigste Prüfung ist die genaue Augen- und Nasenprobe. Achten Sie auf:

  • Wasserflecken an Wänden oder Decken, verfärbte Tapeten, abblätternde Farbe
  • weiße Ablagerungen an Außenwänden (Salzausblühungen/Effloreszenz)
  • verformte oder wellige Fußböden, lose Sockelleisten
  • typischer muffiger oder modriger Geruch — das ist oft das erste Zeichen für versteckte Feuchte

    • Fotografieren Sie alle Auffälligkeiten mit Datum und Uhrzeit. Meinen Erfahrungen nach liefert ein gut dokumentiertes Foto später vor Gericht oder gegenüber einem Gutachter oft den ersten entscheidenden Nachweis.

  • Feuchtigkeitsmessung mit tragbarem Messgerät

    • Ein günstiges Oberflächen-Feuchtigkeitsmessgerät (z. B. ein kapazitiver Feuchtemesser) ist klein, günstig (ab ~20–50 EUR) und in wenigen Sekunden einsatzbereit. So gehen Sie vor:

  • Mehrere Messungen an problematischen Stellen (Sockelbereich, Außenwände, hinter Möbeln, Fensterlaibungen)
  • Notieren Sie Messwerte, machen Sie Vergleichsmessungen an vermeintlich trockenen Stellen

    • Wichtig: Oberflächenmessgeräte zeigen nur relative Hinweise. Bei auffälligen Werten muss ein zertifizierter Messprofi (Bauphysiker oder Sanierungsexperte) nachmessen. Aber ein einfacher Messwert reicht oft, um beim Notar Nachfrage- oder Vorbehaltsklauseln durchzusetzen.

  • Thermografie/Temperaturcheck mit Smartphone-Zusatz

    • Eine Infrarot- oder Thermokamera kann Temperaturunterschiede sichtbar machen, die auf Feuchtigkeit, Wärmebrücken oder fehlende Dämmung hindeuten. Es gibt preiswerte Smartphone-Aufsätze (z. B. FLIR One, Seek Thermal) und Apps, die sofort auffällige Stellen zeigen. Nutzen Sie sie so:

  • Wände, Decken und Fensterlaibungen scannen
  • bei kühler Außentemperatur oder kurz vor Einheizen messen — die Kontraste sind dann deutlicher
  • Screenshots speichern und beschriften

    • Thermografie ersetzt keine Feuchtigkeitsmessung, sie ergänzt sie aber ideal und liefert visuelle Beweise, die bei Vertragsergänzungen oder späteren Reklamationen sehr überzeugend sind.

    Wenn Sie etwas Verdächtiges finden: Sofortmaßnahmen beim Notartermin

    Haben Sie bei den Prüfungen Auffälligkeiten entdeckt, handeln Sie sofort und strukturiert. So erhöhen Sie die Chance, Sanierungskosten nicht tragen zu müssen:

  • Fordern Sie einen kurzen Zusatz im Notarprotokoll oder eine schriftliche Erklärung, dass spezifische Mängel (ggf. mit Fotos) dokumentiert wurden.
  • Vereinbaren Sie eine Frist zur Beauftragung eines unabhängigen Sachverständigen durch beide Parteien oder setzen Sie eine einseitige Frist zur Gutachtenerstellung mit Kostenübernahme durch den Verkäufer, bis die Ursache geklärt ist.
  • Machen Sie einen Zahlungs- oder Besitzvorbehalt geltend: etwa Einzahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto oder Einbehalt eines Abschlags bis zur Klärung.

    • Wie Sie Sanierungskosten rechtlich auf den Verkäufer übertragen

    Rechtslage kompakt: Nach deutschem Recht gelten für Sachmängel die Regelungen des BGB. Wichtige Paragraphen sind:

    § 434 BGBDefinition Sachmangel: Abweichung vom vereinbarten Zustand.
    § 437 BGBRechte des Käufers: Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz.
    § 438 Abs.1 Nr.2 BGBVerjährung bei Bauwerken: 5 Jahre

    Praktisch können Sie folgende Wege vertraglich festlegen oder nach Entdeckung verfolgen:

  • Vertragliche Vereinbarung vor der Unterschrift

    • Ich empfehle folgende Klauseln im Kaufvertrag (lassen Sie diese vom Notar formulieren):

  • Konkreter Vorbehalt zu Feuchtigkeitsschäden mit Frist für ein Gutachten
  • Einbehalt eines Betrags X (z. B. geschätzte Sanierungskosten + Puffer) bis Abschluss der Sanierung oder Klärung
  • Verpflichtung des Verkäufers zur Kostenübernahme bei nachgewiesen arglistig verschwiegenen Mängeln
  • Ansprüche nach Vertragsabschluss

    • Wenn Sie Mängel nach dem Kauf entdecken, kommen folgende Instrumente in Frage:

  • Nacherfüllung (der Verkäufer saniert) — meine bevorzugte Lösung, wenn zügige Sanierung realistisch ist.
  • Minderung des Kaufpreises — wenn die Nacherfüllung nicht möglich oder zu spät ist.
  • Rücktritt — in schweren Fällen, bei arglistigem Verschweigen oder bei unzumutbarer Lage.
  • Schadensersatz — z. B. bei Folgekosten, Schimmelbeseitigung, Sanierung.

    • Wichtig: Dokumentation und Gutachten sind hier zentrale Beweismittel. Begründen Sie Ihre Forderung immer mit einem fachlichen Gutachten.

    Praxis-Tipps: Formulierungsbeispiele und Handlungsablauf

    Formulierungsbeispiel für den Notar, kurz und wirkungsvoll:

  • „Die Parteien halten fest, dass die Käuferin/der Käufer den Zustand der Immobilie im Rahmen einer Sichtprüfung, Feuchtemessung und Thermografiesichtung geprüft hat. Entdeckte Auffälligkeiten (Fotos anbei) werden durch ein unabhängiges bauphysikalisches Gutachten innerhalb von 21 Tagen zu klären sein. Bis dahin wird ein Kaufpreisanspruch in Höhe von XX EUR auf dem Notaranderkonto einbehalten.“

    • Handlungsablauf, wenn Sie Auffälligkeiten entdecken:

  • Fotos & Messwerte sichern
  • Notarprotokoll / Vertragsvorbehalt vermerken lassen
  • Unabhängigen Gutachter beauftragen (ggf. vorher schriftliche Vereinbarung über Kostentragung)
  • Ergebnis abwarten und Ansprüche geltend machen (Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz)

    • Ich habe schon mehrfach erlebt, dass Verkäufer bei klarer, sachlicher Präsentation und mit dokumentierten Messwerten bereit waren, Sanierungskosten zu übernehmen oder einen Preisnachlass zu gewähren. Entscheidend sind Schnelligkeit, Dokumentation und eine vertraglich abgesicherte Position — noch vor der Unterschrift möglichst klare Vorbehalte ins Protokoll bringen. Wenn Sie wollen, kann ich Ihnen Vorlagen für Vorbehalte oder Formulierungen für den Notar zusammenstellen.