Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses stellt sich mir immer zuerst die Frage: Mit welchem Kaufpreis und wie viel Eigenkapital erreiche ich eine cashflow‑positive erste Fünfjahresperiode? Das hängt von vielen Variablen ab — aber es lässt sich mit strukturiertem Vorgehen und realistischen Annahmen planbar machen. Ich zeige Ihnen, wie ich rechne, welche Stellschrauben den größten Einfluss haben und gebe Ihnen ein Beispiel‑Rechenmodell, das Sie auf Ihren Fall übertragen können.

Was bedeutet cashflow‑positiv in den ersten fünf Jahren?

Ich verstehe darunter, dass die laufenden Mieteinnahmen nach Abzug aller laufenden Ausgaben (Zinsen, Tilgung, Betriebskosten‑/Verwaltungsanteil, Instandhaltungsrücklage, Steuern) monatlich einen positiven Überschuss liefern — und dass über die gesamte fünfjährige Periode kumuliert kein negativer Nettocashflow entsteht. Wichtige Klarstellung: Ich spreche hier vom "Netto‑Cashflow" vor Verkauf bzw. vor Berücksichtigung unrealistischer Wertsteigerungen.

Die wichtigsten Einflussfaktoren

  • Mietniveau (Ist‑Miete vs. Marktmiete)
  • Kaufpreis und damit verbunden der Beleihungsauslauf
  • Eigenkapitalhöhe (Auswirkung auf Zinssatz und Tilgung)
  • Zinssatz der Finanzierung
  • Tilgungssatz (Anfängliche Tilgung beeinflusst monatlichen Cashflow stark)
  • Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie Rücklagen
  • Leerstände und Mietausfälle
  • Steuern, Abschreibungen und mögliche Förderungen

    • Bei der Entscheidungsfindung zentriere ich mich meistens auf folgende Kennzahlen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) und den monatlichen Netto‑Cashflow pro Einheit.

    Typische Annahmen für Rechenbeispiele

    Für ein praxisnahes Modell nehme ich häufig diese konservativen Annahmen:

  • Bruttomiete: je nach Lage 6–7 % des Kaufpreises p.a. (konservative bis realistische Mieten)
  • Leerstand/Verwaltungen: 5–7 % der Bruttomiete
  • Betriebs- und Instandhaltung: 20–25 % der Nettomiete
  • Zinssatz: 3,5–4,5 % (Marktwert, abhängig von Laufzeit und Zeitpunkt)
  • Anfängliche Tilgung: 1–3 % (für Renditeoptimierung häufig 1–2 %, für schnellere Entschuldung 2–3 %)
  • Eigenkapitalquote: 20–35 % der Kaufnebenkosten plus Kaufpreisanteil — ich empfehle mindestens 25 % des Kaufpreises inklusive Nebenkosten, realistischer 30 % für stabile Cashflows

    • Konkretes Rechenbeispiel (fiktiv, übertragbar)

    Ich berechne hier drei Szenarien für ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, Kaufpreisvarianten und typischen Parametern:

    Konservativ Realistisch Optimistisch
    Kaufpreis 800.000 € 600.000 € 450.000 €
    Bruttomietrendite p.a. 5,5 % 6,5 % 7,5 %
    Bruttomiete p.a. 44.000 € 39.000 € 33.750 €
    Leerstand/Verwaltung 6 % 5 % 5 %
    Netto Mieteinnahmen 41.360 € 37.050 € 32.063 €
    Betrieb/Instandhaltung (25 %) 10.340 € 9.262 € 8.016 €
    Netto nach Aufw. 31.020 € 27.788 € 24.047 €
    Finanzierung: Zins 4 %, Tilgung 2 % (gesamt 6 %) 48.000 € p.a. (bei 800k Vollfinanz.) 36.000 € p.a. (bei 600k Vollfinanz.) 27.000 € p.a. (bei 450k Vollfinanz.)
    Netto‑Cashflow p.a. (vor Steuern) -16.980 € -8.212 € -2.953 €

    Erklärung: Bei Vollfinanzierung sind alle Szenarien negativ. Realistisch ist jedoch, dass Käufer Eigenkapital einsetzen. Ich zeige Ihnen nun, wie viel Eigenkapital erforderlich wäre, damit der Cashflow positiv wird.

    Wie viel Eigenkapital nötig ist?

    Grundidee: Durch Eigenkapital reduziert sich der Kreditbetrag – damit sinken Zins‑ und Tilgungszahlungen. Ich gehe davon aus, dass Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) ca. 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis sind und aus Eigenkapital gedeckt werden sollten.

    Als Faustregel errechne ich den Break‑Even‑Eigenkapitalanteil so: benötigte jährliche Debt Service = Netto nach Aufw. (aus Tabelle). Um positiv zu sein, muss Debt Service ≤ Netto nach Aufw. Beispiel für das realistische Szenario (Kaufpreis 600.000 €):

  • Netto nach Aufw. = 27.788 € p.a.
  • Erlaubter jährlicher Finanzierungsaufwand ≤ 27.788 € → bei 6 % Gesamtlast entspricht das maximaler Kredit = 27.788 / 0.06 ≈ 463.133 €
  • Also benötige ich Eigenkapital = Kaufpreis − Kredit = 600.000 − 463.133 ≈ 136.867 € + Nebenkosten (≈60.000 € bei 10 %) → Gesamt EK ≈ 196.867 € ≈ 32,8 % des Kaufpreises.

    • Das Ergebnis: Um bei 600.000 € Kaufpreis cashflow‑positiv zu starten, benötige ich rund 33 % Eigenkapital inklusive Nebenkosten. Bei niedrigerem Kaufpreis relativ weniger EK, bei günstigeren Zinsen oder höherer Miete verringert sich der Bedarf.

    Sensitivität: Was verändert die Bilanz am stärksten?

  • Zinssatz: Ein Prozentpunkt höher kann den jährlichen Schuldendienst deutlich erhöhen — in unserem Beispiel bei 450.000 € Kredit um ~4.500 € p.a.
  • Mietsteigerung/Belegungsgrad: Eine bessere Vermietung oder Modernisierungsmaßnahmen, die Miete um 5–10 % erhöhen, verbessern den Cashflow schnell.
  • Tilgung: Höhere Tilgung verschlechtert initial den Cashflow, reduziert aber mittelfristig Zinslast — für cashflow‑positive Erstjahre ist oft eine niedrigere Anfangstilgung sinnvoll.
  • Energetische Sanierung & Förderprogramme: KfW‑Kredite oder Landesförderungen mit Tilgungszuschuss können die Belastung deutlich reduzieren.

    • Praktische Tipps, die ich anwende

  • Erstelle eine conservative Cashflow‑Planung mit 0–5 % Mietsteigerung p.a. und 6 % Leerstandspuffer.
  • Sichere dir Finanzierungspreise schriftlich: Unterschiedliche Banken bieten unterschiedliche Konditionen je nach Eigenkapitalhöhe. Bei 30–35 % EK sind die besten Konditionen erreichbar.
  • Prüfe Fördermöglichkeiten (KfW‑Programme, energetische Zuschüsse). Diese reduzieren effektiv die Finanzierungskosten.
  • Verhandle beim Kaufpreis: Schon 5 % Preisabschlag kann die benötigte EK‑Quote merklich senken.
  • Baue eine Liquiditätsreserve (mind. 3 Monatsmieten) für unvorhergesehenes ein.

    • Was ich im Vorfeld immer prüfe

  • Rentabilitätsrechnung pro Wohnung (Soll/Ist Miete)
  • Technischer Zustand & notwendige Modernisierungen
  • Energieausweis & mögliche Effizienzmaßnahmen
  • Marktmiete und Nachfrage in der Lage
  • Rechtliche Risiken (Mietverträge, Sozialbindungen, Denkmalschutz)

    • Wenn Sie möchten, stelle ich Ihnen gern eine Excel‑vorlage zur Verfügung, mit der Sie diese Variablen für Ihr konkretes Objekt durchspielen können. Damit lassen sich schnell EK‑Bedarf, Break‑Even‑Zins und monatlicher Netto‑Cashflow visualisieren — sehr hilfreich bei Kreditverhandlungen oder Angebotseinschätzungen.