Als langjährige Begleiterin von Bauherren und Immobilieninvestoren stelle ich mir regelmäßig die Frage: Lohnt sich ein Bausparvertrag heute noch für die spätere Anschlussfinanzierung gegenüber einem Forward‑Darlehen? Die Antwort ist — wie so oft im Immobilienbereich — nicht schwarz-weiß. Sie hängt von mehreren Faktoren ab: Zinsentwicklung, Flexibilität, individuelle Pläne und Fördermöglichkeiten. In diesem Beitrag zeige ich meine Sichtweise, vergleiche die beiden Instrumente und gebe praktische Entscheidungshelfer, damit Sie für Ihre Situation eine fundierte Wahl treffen können.
Was sind die Kernunterschiede?
Kurz zusammengefasst in meinen Worten:
Bausparvertrag: Kombination aus Sparphase und Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Sie sparen zunächst Kapital an, erhalten später das Recht auf ein Darlehen zu einem vorher vereinbarten (oft niedrigen) Zinssatz. Häufig kombiniert mit staatlichen Förderungen wie Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksamen Leistungen.Forward‑Darlehen: Ein Darlehen, das Sie heute zu einem festgelegten Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft sichern — typisch sind Zeiträume von 6 bis 60 Monaten Vorlauf.Der entscheidende Unterschied liegt für mich in der Zielsetzung: Der Bausparvertrag ist ein Spar- und Sicherungsprodukt mit Option auf ein Darlehen; das Forward‑Darlehen ist primär ein Zinsrisiko‑Hedging‑Instrument.
Vorteile des Bausparvertrags aus meiner Praxis
Planungssicherheit: Sie sichern sich ein Anrecht auf ein Darlehen zu einem festen Zinssatz, oft attraktiv für niedrige Zinsszenarien.Spardisziplin: Wer regelmäßig einzahlt, hat am Ende Kapital, das als Sondertilgung oder zur Deckung der Eigenmittel eingesetzt werden kann.Fördermöglichkeiten: Wohnungsbauprämie, vermögenswirksame Leistungen oder Arbeitnehmersparzulage können den Effekt verstärken — für manche Kunden ein echter Mehrwert.Flexibilität beim Einsatz: Das angesparte Guthaben kann oft vor der eigentlichen Wohnungsnutzung ausbezahlt oder flexibel verwendet werden (z. B. Modernisierung).Warum ein Forward‑Darlehen oft die bessere Wahl ist
In meinen Beratungen erlebe ich häufig, dass Kunden, die primär die Anschlussfinanzierung sichern wollen, mit einem Forward‑Darlehen besser bedient sind:
Bessere Zinsabsicherung: Ein Forward‑Darlehen schützt gezielt gegen steigende Zinsen für den konkreten Anschaffungstermin der Anschlussfinanzierung.Keine lange Sparphase nötig: Sie binden kein Kapital in einem Sparprodukt über Jahre hinweg — das ist besonders für Investoren wichtig, die ihre Liquidität flexibel halten wollen.Transparente Kosten: Bei einem Forward‑Darlehen wissen Sie genau, welcher Zinssatz und welche Konditionen auf Sie zukommen; Bausparverträge enthalten oft Gebühren, Abschlussprovisionen oder Verwaltungskosten.Worauf ich bei der Entscheidung achte
Ich empfehle Ihnen, folgende Fragen ehrlich zu beantworten — sie helfen mir bei der Beratung und sie werden auch Ihnen Klarheit bringen:
Wie lange ist es bis zur Anschlussfinanzierung? (Kurzfristig: Forward‑Darlehen sinnvoller.)Benötigen Sie Spardisziplin oder haben Sie bereits Eigenkapital? (Wenn Eigenkapital fehlt, kann Bausparen unterstützen.)Sind Sie förderberechtigt (Wohnungsbauprämie, VL)?Möchten Sie die Möglichkeit nutzen, später ein günstiges Bauspardarlehen anzunehmen, auch wenn die Zinsen sinken könnten?Sind Ihnen flexible Sondertilgungen und freie Verwendung wichtiger als feste Darlehensoptionen?Konkrete Zahlenbeispiele — wie ich rechne
Oft hilft ein kleines Rechenbeispiel. Angenommen: Anschlussfinanzierung in 5 Jahren, aktueller Marktzins für 10‑jährige Darlehen 3,5 % (Hypothetisch). Ein Bausparvertrag wird heute mit einem Zuteilungszins von 1,5 % vereinbart, bietet aber in der Sparphase geringe Zinsen (z. B. 0,5 %). Ein Forward‑Darlehen wird mit Forward‑Aufschlag von 0,2–0,5 % angeboten.
| Bausparvertrag | Forward‑Darlehen |
|---|
| Sicherung Zinssatz | Bauspardarlehen z. B. 1,5 % (nur nach Zuteilung) | Zinsen für Anschluss heute fix, z. B. 3,7 % inklusive Aufschlag |
| Liquidität | Kapital wird angespart (geringe Verzinsung) | Kein Kapitalbindung |
| Kosten | Abschlussgebühr, evtl. Kontokosten | evtl. Forward‑Fee oder Zinsaufschlag |
| Flexibilität | eingeschränkt bei vorzeitiger Kündigung | sehr gut, sofern Vertragsklauseln passen |
Die Entscheidung hängt letztlich davon ab, wie realistisch Sie eine Zinssteigerung einschätzen und wie wichtig Ihnen Liquidität ist. In einem Niedrigzinsumfeld mit erwarteter Zinssteigerung kann ein Forward‑Darlehen teurer erscheinen, aber bietet präzise Absicherung.
Praxis‑Tipps aus meinen Beratungen
Kombinationsstrategien nutzen: Für manche Kunden hat sich bewährt, einen kleineren Bausparvertrag für Förderungen und Spardisziplin abzuschließen und gleichzeitig ein kurzes Forward‑Darlehen für die eigentliche Anschlussfinanzierung zu vereinbaren.Achten Sie auf die Zuteilungsbedingungen: Ein Bausparvertrag ist nur dann wirklich attraktiv, wenn die Zuteilung zum gewünschten Zeitpunkt realistisch ist. Viele Bausparer werden nie zuteilungsreif, weil die notwendige Ansparzeit zu lang ist.Vergleichen Sie die Gesamtkosten: Berücksichtigen Sie Abschlussgebühren, Kontoführungsgebühren, mögliche Darlehensnebenkosten und Opportunitätskosten des gebundenen Kapitals.Lesen Sie die Fußnoten: Bei Forward‑Darlehen sollten Sie auf Kündigungsrechte, Vorfälligkeitsentschädigungen und mögliche Umstände achten, die die Übertragung der Forward‑Bedingungen verhindern.Für wen ich welchen Weg empfehle
Bausparvertrag empfehlenswert: Für Sparer mit Förderberechtigung, die diszipliniert Kapital aufbauen wollen und die Möglichkeit eines günstigen Bauspardarlehens attraktiv finden.Forward‑Darlehen empfehlenswert: Für Kreditnehmer, die eine Anschlussfinanzierung konkret absichern wollen, keine Kapitalbindung wünschen und klare Planungssicherheit beim Zinssatz benötigen.In meiner Praxis beobachte ich zudem, dass Banken und Bausparkassen sehr unterschiedliche Angebote und Konditionen liefern. Namen wie Schwäbisch Hall, LBS oder Deutschen Bank haben jeweils unterschiedliche Produktlogiken — vergleichen lohnt sich unbedingt.
Wie ich Ihnen konkret helfen kann
Wenn Sie möchten, kann ich Ihre Ausgangslage kurz analysieren: Laufzeit bis zur Anschlussfinanzierung, gewünschte Flexibilität, vorhandenes Eigenkapital und mögliche Förderungen. Mit diesen Angaben erstelle ich eine pragmatische Empfehlung — oft ergeben sich auch Mischformen, die das Beste beider Welten verbinden.
