Als Immobilienexpertin bekomme ich oft die Frage: Wie berechne ich die tatsächliche Rendite einer vermieteten Dachgeschosswohnung inklusive laufender Nebenkosten? Die vermeintlich einfache Bruttorendite täuscht schnell. In diesem Beitrag führe ich Sie – Schritt für Schritt und mit konkreten Beispielen – durch die Berechnung der tatsächlichen Rendite, sodass Sie am Ende eine realistische, belastbare Kennzahl für Ihre Anlage haben.
Was unterscheide ich zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist eine grobe Kennzahl: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie eignet sich für einen ersten Markt-Check, sagt aber wenig über die tatsächliche Rendite nach Kosten aus. Die Nettorendite (oder effektive Rendite) berücksichtigt alle laufenden Kosten, Finanzierungskosten, Instandhaltung und Steuern — genau die Zahl, die für Investitionsentscheidungen zählt.
Welche Kosten gehören zur Berechnung der tatsächlichen Rendite?
Für eine vermietete Dachgeschosswohnung berücksichtige ich mindestens folgende Posten:
Je nach Ziel der Analyse ergänze ich noch: mögliche Mietausfälle, Renovierungskosten beim Mieterwechsel und energetische Sanierungen (bei Dachwohnungen oft relevant).
Die Formel zur effektiven Rendite, die ich nutze
Grundsätzlich unterscheide ich zwei Kennzahlen:
Für die meisten privaten Investoren ist die Cashflow-Rendite entscheidend. Die Formel:
Nettojahresertrag = Jahresmieteinnahmen - laufende Nebenkosten - Finanzierungskosten (Zinsen) - Steuern
Cashflow-Rendite = Nettojahresertrag / eingesetztes Eigenkapital
Konkretes Beispiel — Dachgeschosswohnung (Praxisrechnung)
Ich rechne mit folgenden Annahmen (fiktiv, aber realistisch für Mittelstädte):
| Posten | Betrag p. a. (€) |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 9.600 |
| Hausgeld (inkl. Rücklage) | -2.640 |
| Heizung/Strom | -400 |
| Instandhaltung | -1.200 |
| Versicherung & Grundsteuer | -300 |
| Verwaltung/Vermietung | -480 |
| Zinskosten | -4.406 |
| Steuern (vereinfacht) | -1.200 |
| Nettojahresertrag (Cashflow) | -2.226 |
In diesem Beispiel ergibt sich ein negativer Cashflow von -2.226 € p. a. Das zeigt, dass trotz attraktiver Miete die Finanzierungskosten und laufenden Lasten das Ergebnis drücken können — besonders bei hoher Finanzierung.
Was bedeutet das praktisch?
Ein negativer Cashflow heißt nicht automatisch, dass die Investition schlecht ist. Viele Anleger akzeptieren anfängliche negative Cashflows, weil sie auf langfristige Wertsteigerung und Steuervorteile setzen. Dennoch muss man wissen, wie lange man diesen negativen Betrag tragen kann und welche Alternativen es gibt:
Weitere Tipps aus meiner Praxis
Wenn Sie möchten, kann ich Ihnen auf Ambidomus ein Excel-Sheet zur Verfügung stellen, mit dem Sie Ihre eigenen Zahlen eingeben und die Cashflow- und Gesamtkapitalrendite automatisch berechnen. Senden Sie mir einfach eine Nachricht — ich antworte persönlich.