Als langjährige Praktikerin in Immobilien, Bauplanung und Finanzierung höre ich oft die gleiche Frage: Was passiert mit meiner Immobilie, wenn ich mein Sparziel erreicht habe oder sich meine Lebensumstände ändern? Ein Exit‑Plan ist keine romantische Vision — er ist ein praktisches Werkzeug, das Risiken reduziert und Renditen sichert. In diesem Beitrag erkläre ich, wie ich einen Exit‑Plan als Immobiliensparer aufbaue und welche Kriterien ich für die drei häufigsten Strategien prüfe: Verkauf, Darlehensübernahme und Privatvermietung.
Warum ein Exit‑Plan wichtig ist
Ein Immobilieninvestment endet nicht automatisch mit dem Ablaufen einer Baufinanzierung. Marktzyklen, Steuerregeln, Lebenspläne (Umzug, Erbe, Scheidung) und Zinsänderungen beeinflussen den optimalen Zeitpunkt und die Strategie. Ich empfehle, den Exit‑Plan bereits beim Kauf oder spätestens während der Finanzierungsskizze zu denken. Das spart Steuern, Nebenkosten und verhindert übereilte Entscheidungen später.
Erste Analyse: Meine Ausgangsfragen
Bevor ich eine Entscheidung treffe, beantworte ich mir systematisch folgende Fragen:
Option A: Verkauf — wann macht er Sinn?
Der Verkauf ist die klarste und oft schnellste Lösung, wenn Liquidität benötigt wird oder der Standort an Attraktivität verliert. Ich prüfe folgende Punkte:
Praktischer Tipp: Ich hole mindestens zwei realistische Marktwertgutachten oder Online‑Marktwerte (z. B. via Immobilienscout24, Sprengnetter) ein und spreche früh mit einem Makler über Optimierungskosten (Home‑Staging, Reparaturen) gegenüber Preissteigerung.
Option B: Darlehensübernahme — Chancen und Stolperfallen
Die Übernahme der Finanzierung durch den Käufer (Darlehensübernahme) kann den Verkauf erleichtern: ein niedriger Zinsvertrag wirkt attraktiv. So gehe ich vor:
Ich bitte die Bank um eine schriftliche Bestätigung der Konditionen bei Übernahme und prüfe parallel, ob rechtliche Risiken durch Nachhaftung bestehen. Bei größeren Summen ziehe ich einen Notar oder Anwalt hinzu, um Vertragsformulierungen zu sichern.
Option C: Privatvermietung — Rendite vs. Aufwand
Die Vermietung kann langfristig höhere Renditen als ein Verkauf bringen, ist aber mit laufenden Pflichten verbunden. Meine Checkliste:
Konkreter Ablauf: Ich berechne die Nettorendite (Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten) und stelle sie der potenziellen Wertentwicklung bei Verkauf gegenüber. Bei attraktiver Lage und stabilem Mietmarkt tendiere ich zur Vermietung; bei minimaler Rendite oder hohen Sanierungsbedarf suche ich den Verkauf.
Vergleichstabelle: Entscheidungsfaktoren
| Faktor | Verkauf | Darlehensübernahme | Privatvermietung |
|---|---|---|---|
| Liquidität | hoch (Sofortverfügbarkeit) | mittel (abhängig vom Kaufpreis) | niedrig (laufende Einnahmen) |
| Steuerliche Komplexität | konkret bei Veräußerungsgewinn | moderat (Verträge prüfen) | hoch (Einkünfte, AfA, Werbungskosten) |
| Aufwand | einmalig hoch (Verkaufsvorbereitung) | verhandelbar/administrativ | langfristig laufend |
| Ertragspotenzial | einmalig (Verkaufserlös) | vertragsabhängig | kontinuierlich, potenziell höher |
Praktische Schritte zur Erstellung meines Exit‑Plans
So gehe ich Schritt für Schritt vor, wenn ich einen Exit‑Plan erstelle:
Tools und Partner, die ich nutze
Für meine Analysen verwende ich Excel‑Modelle oder Tools wie immowelt‑Rechner, Finanzierungsrechner der großen Banken (z. B. Deutsche Bank, Sparkasse) und Steuer‑Tools meines Steuerberaters. Bei Rechtsfragen arbeite ich mit spezialisierten Anwälten für Immobilienrecht und bei der Bewertung mit zertifizierten Gutachtern (z. B. Sachverständige IVD).
Wie bei jeder finanziellen Entscheidung gilt: Ein Exit‑Plan ist dynamisch. Ich aktualisiere ihn regelmäßig, besonders bei veränderten Zinsen, Familienereignissen oder Marktumbrüchen. Wenn Sie möchten, kann ich Ihnen eine einfache Excel‑Vorlage zur Szenarienrechnung zusenden oder eine Checkliste zur Verkaufsvorbereitung.