Wenn mein laufender Kredit ausläuft und ein Anschlussdarlehen ansteht, stelle ich mir jedes Mal die gleiche Frage: Soll ich tilgungsfreie Jahre vereinbaren oder besser gleich auf einen gleichmäßigen Tilgungsplan setzen? Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. In diesem Beitrag erkläre ich, wie ich die beiden Optionen effektiv vergleiche, welche Rechenparameter ich nutze und welche Fragen ich meiner Bank oder meinem Vermittler (z. B. Interhyp, Dr. Klein) stelle, bevor ich entscheide.

Was bedeuten die beiden Modelle praktisch?

Tilgungsfreie Jahre bedeuten, dass während einer bestimmten Zeit nur die Zinsen gezahlt werden. Die Restschuld bleibt gleich und muss später getilgt werden. Das kann Liqudität schenken – nützlich bei Einkommensschwankungen oder wenn andere Investitionen anstehen.

Gleichmäßiger Tilgungsplan (konstante Annuität oder feste Tilgungsrate) bedeutet, dass Zins + Tilgung so kombiniert werden, dass die Rate über die Zeit konstant bleibt oder die Tilgung konstant ist (Annuity vs. Ratentilgung). Die Restschuld sinkt kontinuierlich, dadurch zahle ich langfristig weniger Zinsen.

Welche Kriterien nutze ich für den Vergleich?

Für mich sind vier Kriterien entscheidend:

  • Gesamtkosten über die Laufzeit – Zinsen plus Gebühren.
  • Liquidität – wie sehr beeinflusst die Option meine monatliche Zahlungsfähigkeit?
  • Zinsrisiko – was passiert bei einem Zinsanstieg vor/bei Anschluss?
  • Steuerliche Aspekte und sonstige Vorteile – z. B. bei Vermietung steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen.

    • Die Grundrechnung: So vergleiche ich konkret

    Ich arbeite mit einem einfachen Rechenmodell in Excel oder Google Sheets. Wichtige Eingangsgrößen:

  • Restschuld zu Beginn des Anschlussdarlehens (z. B. 200.000 €)
  • Angenommener Zinssatz während der Zinsbindung (z. B. 3,0 % p.a.)
  • Dauer der Zinsbindung / Laufzeit (z. B. 10 Jahre)
  • Tilgungsrate bei gleichmäßigem Plan (z. B. 2 % Anfangstilgung oder Annuität)
  • Dauer und Anzahl tilgungsfreier Jahre (z. B. 2 tilgungsfreie Jahre, danach Tilgung 2 %)

    • Ich rechne für beide Varianten die jährlichen Zinszahlungen und die Tilgungen durch und summiere die Zahlungen über die Zinsbindungsdauer. So erhalte ich die Gesamtkosten beim gegebenen Zinssatz.

    Tilgungsfrei (2 J., dann 2 % Tilgung) Gleichmäßig (2 % Tilgung ab Start)
    Restschuld Start 200.000 € 200.000 €
    Zinssatz 3,0 % 3,0 %
    Jährliche Zinszahlung Jahr 1–2 6.000 € (je Jahr) 6.000 € (je Jahr)
    Jährliche Tilgung Jahr 1–2 0 € 4.000 € (2 % von 200.000 €)
    Restschuld nach Jahr 2 200.000 € 192.000 €
    Zinskosten Gesamt (vereinfacht 10 Jahre) ~53.400 € ~49.200 €
    Gesamtkosten inkl. Tilgung (vereinfacht) ~93.400 € ~89.200 €

    Hinweis: Die Zahlen sind vereinfacht und dienen nur als Beispiel. Je länger die tilgungsfreie Phase und je höher der Zinssatz, desto größer der Zinsnachteil gegenüber sofortiger Tilgung.

    Welche Risiken und Vorteile bewerte ich zusätzlich?

    Ich liste mir immer pros und contras auf:

  • Vorteile tilgungsfrei: kurzfristige Liquidität, Planungsspielraum, Möglichkeit zur Sondertilgung oder Investition in Renovierung/Anlage.
  • Nachteile tilgungsfrei: höhere Gesamtzinsbelastung, mögliche dauerhafte Verlagerung der Schuldenlast, bei steigenden Zinsen erhöht sich zukünftige Belastung beim Anschluss.
  • Vorteile gleichmäßige Tilgung: niedrigere Gesamtkosten, schnellerer Abbau der Restschuld, bessere Zinsersparnis über die Bindungsperiode.
  • Nachteile gleichmäßige Tilgung: höhere monatliche Belastung von Anfang an, weniger kurzfristige Flexibilität.

    • Praktische Fragestellungen, die ich meinem Berater stelle

    Bevor ich unterschreibe, frage ich konkret:

  • Ist eine kostenlose Sondertilgung möglich? Wenn ja, in welcher Höhe und wie oft?
  • Gibt es die Option, während der Zinsbindung die Rate einmalig zu ändern (Tilgungssatzwechsel)?
  • Welche Gebühren fallen bei Umschuldung, Vorfälligkeitsentschädigung oder Rückzahlung an?
  • Wie sieht die Restschuldprognose aus, wenn die Zinsen um 1–2 Prozentpunkte steigen?
  • Gibt es Kombinationsangebote (z. B. tilgungsfreie Jahre mit Mindestrate oder Tilgungssprung)?

    • Wann kann tilgungsfrei sinnvoll sein?

    Ich verwende tilgungsfreie Jahre in drei Situationen:

  • Wenn kurzfristig Liquidität für Modernisierung oder ein anderes Investment gebraucht wird.
  • Bei Einkommensunsicherheit (Elternzeit, Selbstständigkeit): kurzfristige Entlastung hilft, Zahlungsausfälle zu vermeiden.
  • Wenn ich erwarte, dass ich kurzfristig höhere Einkünfte habe und dann größere Sondertilgungen vornehmen kann.

    • Aber: Ich plane dann immer einen klaren Rückzahlungsfahrplan für die Zeit nach der tilgungsfreien Phase.

    Wie bewerte ich Zinsszenarien?

    Ich mache mehrere Szenarien-Rechnungen:

  • Basisszenario: aktueller Zinssatz bleibt konstant.
  • Stressszenario: Zins steigt um 1 Prozentpunkt.
  • Best-Case: Zins sinkt oder ich kann günstigere Sonderkonditionen nutzen.

    • Für jeden Fall berechne ich die Gesamtzinskosten und die notwendige monatliche Rate nach Ablauf der tilgungsfreien Jahre. So sehe ich, ob eine spätere Rate realistisch ist.

    Tools und Hilfsmittel, die ich nutze

    Ich nutze einfache Tools:

  • Zins- und Tilgungsrechner (z. B. auf Interhyp.de oder bei Finanzrechner.info)
  • Excel-Tabellen mit Cashflow- und Restschuldmodellen
  • Budgetplaner, um die monatliche Belastbarkeit zu prüfen

    • Für komplexere Fälle ziehe ich eine Zweitmeinung von einem unabhängigen Finanzierungsberater heran oder nutze Vergleichsportale, um Konditionen unterschiedlicher Banken zu prüfen.

    Checkliste vor der Entscheidung (meine persönliche Abhakliste)

  • Restschuld und gewünschte Laufzeit klar definiert
  • Rechnung der Gesamtkosten für beide Varianten
  • Szenarioanalyse (Zinsanstieg, Sondertilgung, Einkommensänderung)
  • Fragen an Bank gestellt: Sondertilgung, Gebühren, Tilgungssatzwechsel
  • Konkreter Plan für die Zeit nach den tilgungsfreien Jahren
  • Alternativangebote eingeholt und verglichen

    • Wenn Sie mögen, stelle ich gern eine einfache Excel-Vorlage bereit, mit der Sie Ihre persönlichen Zahlen durchrechnen können. Schreiben Sie mir eine Nachricht über Ambidomus oder kommentieren Sie unter dem Artikel — ich antworte persönlich und helfe beim Durchspielen Ihrer Szenarien.