Wie finde ich unterbewertete mehrfamilienhäuser in aufstrebenden innenstadtlagen ohne versteckte sanierungs‑ und rechtsrisiken

Warum ich gezielt nach unterbewerteten Mehrfamilienhäusern in aufstrebenden Innenstadtlagen suche

Als Investorin und Beraterin für Immobilieninvestments suche ich bewusst Objekte, die noch nicht am Markt vollständig erkannt sind: unterbewertete Mehrfamilienhäuser in Lagen, die gerade im Wandel sind. Solche Anlagen bieten ein großes Renditepotenzial — aber nur, wenn man die versteckten Sanierungs- und Rechtsrisiken erkennt und ausschaltet. In diesem Text teile ich meine Praxisstrategie: wie ich diese Objekte finde, prüfe und kalkuliere, bevor ich eine Entscheidung treffe.

Wo ich suche — Quellen, die mir echte Chancen liefern

Bei der Suche kombiniere ich Online-Portale mit lokalem Netzwerk. Online nutze ich Plattformen wie ImmobilienScout24, ImmoWelt und lokale Anzeigen, aber ich verlasse mich nicht ausschließlich darauf. Die besten Schnäppchen tauchen oft abseits der großen Portale auf.

• Direktankauf-Angebote von Eigentümern (Zeitungsannoncen, Nachbarschaftsblätter)
• Versteigerungen und Zwangsversteigerungen (Amtsgerichte)
• Netzwerk: Makler mit Schwerpunkt auf Innenstadtentwicklung, Bauträger & Hausverwaltungen
• Objekte, die länger als 90 Tage inseriert sind — oft unterschätzte Angebote
• Kontakte zu Insolvenzverwaltern, Nachlassverwaltern oder Erbengemeinschaften

Oft fahre ich gezielt in die gewünschte Straße, schaue mir Fassaden, Haustüren und Aushänge an. Vor Ort erkennt man schneller Modernisierungsstau oder Vermietungsprobleme.

Wie ich die aufstrebende Innenstadtlage beurteilen

Eine gute Lage ist nicht nur "zentral", sondern zeigt sichtbare Anzeichen von Aufwertung. Ich achte auf folgende Indikatoren:

• Neue Cafés, Co-Working-Spaces oder Boutiquen — Hinweis auf gentrifizierende Nachfrage
• Investitionen in öffentliche Infrastruktur (Radwege, neue Schulen, Bahnhofmodernisierung)
• Wohnungsnachfrage: steigende Mietpreise oder sinkende Leerstände
• Stadtplanung: geplante Sanierungsgebiete oder Förderprogramme

Die Kombination aus Mikrolage (Straße, Hausposition) und Makrolage (Stadtquartier, Verkehrsanbindung) entscheidet. Ich dokumentiere diese Beobachtungen in einer kurzen Lage-Checkliste.

Wie ich versteckte Sanierungsrisiken vermeide

Sanierungsstau ist der klassische Renditekiller. Ich arbeite nach einem strikten Due-Diligence-Prozess:

• Sichtprüfung: Fassade, Dach, Fenster, Balkone, Treppenhaus — erste Hinweise auf Feuchte und Substanzprobleme.
• Technik-Check: Heizungstyp (Öl, Gas, Fernwärme), Zustand der Elektroverteilung, Schornstein, Abwasserleitungen.
• Energieausweis: Pflichtdokument, aber oft optimistisch. Ich analysiere tatsächliche Verbrauchswerte.
• Bausachverständiger: Bei Verdacht auf Schäden lasse ich eine umfassende Gutachtenerstellung, inklusive Thermografie und Feuchtigkeitsmessung, durchführen.
• Historie: Welche Renovierungen wurden wann gemacht? Sind Modernisierungen genehmigt?

Wichtig ist: Ich kalkuliere immer mit einem Puffer — besonders bei älteren Gebäuden. Ersatzkosten für Leitungen, Dachsanierung oder Asbestbeseitigung können schnell fünf- bis sechsstellige Summen erreichen.

Wie ich versteckte Rechtsrisiken aufspüre

Rechtliche Fallstricke sind oft unsichtbar, aber entscheidend. Meine Checkliste umfasst:

• Grundbuchprüfung: Belastungen, Grundschulden, Vorkaufsrechte, Wegerechte — ich prüfe vor dem Kauf.
• Mietverträge: Staffelmieten, Indexmieten, Schönheitsreparaturklauseln, zeitlich befristete Mietverträge.
• Wohnungsrechte: Mieterschutzbestimmungen, mögliche Umwandlungsverbote bei Umwandlung in Eigentumswohnungen.
• Denkmalschutz: Denkmalschutz kann Förderungen bringen, aber auch teure Auflagen.
• Bauordnungs- und Baulastenprüfung: Sind Anbauten genehmigt? Gibt es offene Verstöße?

Ich arbeite eng mit meinem Notar und bei Bedarf mit einem Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht zusammen. Gemeinsam verifizieren wir alle Dokumente, bevor ich ein Angebot abgebe.

Finanzielle Prüfung — meine Rentabilitätsrechnung

Für mich ist nicht der Kaufpreis allein entscheidend, sondern die Rendite nach allen Kosten. Ich berechne:

• Ist-Mieteinnahmen vs. Marktmiete (Potenzialanalyse)
• Betriebs- und Verwaltungskosten
• Kalenderkosten für notwendige Modernisierungen
• Finanzierungskosten (Zins, Tilgung, Bereitstellungszinsen)
• Steuerliche Effekte (Abschreibung, Sonderabschreibungen, Erhaltungsaufwand)

Ein einfaches Cashflow-Beispiel stelle ich oft tabellarisch dar, um Szenarien (Best Case / Base Case / Worst Case) zu vergleichen.

Verhandeln und Kaufpreis sichern — meine taktischen Schritte

Erfahrung zeigt: Verkäufer unterschätzen oft die Komplexität eines Falls. Meine Taktik:

• Transparenz über Befunde — aber nicht sofort alle Karten offenlegen.
• Klares Angebot mit zeitlicher Befristung, um Verhandlungen zu beschleunigen.
• Option auf weitere Prüfungen (Sachverständiger, Grundbuch) als Bedingung im Kaufvertrag.
• Nutzung von Finanzierungsvorbehalten, um mich abzusichern.

Bei komplizierten Objekten arbeite ich auch mit Earn-Out-Mechaniken oder Preisabschlägen, die an den tatsächlichen Sanierungsbedarf gekoppelt sind.

Praktische Tools und Dienstleister, die ich empfehle

Effiziente Recherche und Prüfung geht mit den richtigen Partnern einher:

• Lokaler Bausachverständiger für Gebäudeschaden, Thermografie & Kostenschätzung
• Fachanwalt für Mietrecht für Vertragsprüfung
• Notar mit Erfahrung in Immobilien und Belastungsprüfung
• Software-Tools für Cashflow- und Renditeberechnung (z. B. Excel-Vorlagen, ImmoToolkits)
• Netzwerke: lokale Makler, Hausverwaltungen und Handwerker

Ich halte meine Checklisten digital bereit und nutze Google Maps, Bodenrichtwert-Auskunft der Gutachterausschüsse und lokale Mietspiegel, um Bewertungen zu untermauern.

Was mich vor großen Fehlern bewahrt hat

Einige Lektionen aus meinen Projekten: niemals aus emotionaler Verknappung heraus kaufen; immer konservativ kalkulieren; externe Gutachten ernst nehmen; und Puffer für Zeit und Geld einplanen. Oft ist Geduld der größte Wettbewerbsvorteil: Wer bereit ist, zu prüfen und zu warten, kauft bessere Deals.

Wenn Sie möchten, kann ich Ihnen eine Muster-Checkliste schicken oder ein Beispielangebot durchrechnen. Auf Ambidomus (https://www.ambidomus.de) teile ich regelmäßig konkrete Vorlagen und Rechenmodelle, die Ihnen helfen, bei Mehrfamilienhaus-Investments solide Entscheidungen zu treffen.