Wie strukturiere ich einen privaten kaufvertrag bei teilverkauf und lebenslangem wohnrecht rechtssicher

Beim Thema Teilverkauf verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht stoße ich oft auf Unsicherheiten: Wie formuliere ich den Vertrag rechtssicher? Welche Fallstricke gilt es zu vermeiden? Als jemand, der Immobilien, Finanzierung und rechtliche Rahmenbedingungen beruflich begleitet, teile ich hier meine erprobten Empfehlungen und konkrete Vertragsklauseln, die Sie als Orientierung nutzen können. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung – aber er hilft Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen und den Notartermin vorzubereiten.

Was bedeutet Teilverkauf + lebenslanges Wohnrecht praktisch?

Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Anteil oder einen Nutzungswert der Immobilie an einen Investor oder eine Gesellschaft, erhält dafür einen Kapitalbetrag und behält gleichzeitig das lebenslange Recht, in der Immobilie zu wohnen. Meist wird der Käufer nach dem Tod oder bei Erwerb durch den Käufer den Restwert realisieren.

Wichtig ist: Der rechtliche Schutz dieser Konstruktion hängt von exakter Vertragsgestaltung und korrektem Grundbucheintrag ab. Deshalb beginnt gute Absicherung vor dem Notartermin.

Wesentliche Vertragsbausteine, die nie fehlen dürfen

• Definition des Teilverkaufsumfangs (Prozent am Eigentum oder fester Kaufpreisanteil)
• Lebenslanges, unveräußerliches und unverzichtbares Wohnrecht zu klaren Bedingungen
• Regelung zu Unterhalt, Instandhaltung und Nebenkosten
• Modus der Wertbestimmung beim Rückkauf oder Veräußerung (Bewertungsstichtag, Gutachter)
• Vorkaufs- und Zustimmungsrechte bei Verkauf an Dritte
• Kündigungs- und Rücktrittsgründe mit genauen Fristen
• Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung

Beispielklauseln, die ich empfehle zu prüfen

Formulierungen müssen individuell angepasst werden. Im Gespräch mit Ihrem Notar oder Anwalt sollten Sie jedoch folgende Klauseln auf ihre Aufnahme drängen:

• Art und Umfang des Wohnrechts: „Der Verkäufer erhält ein ausschließliches, unübertragbares, lebenslanges Wohnrecht für die im Grundbuch beschriebene Wohnung/Haus (genaue Bezeichnung). Dieses Recht umfasst auch das Recht auf Nutzung aller Nebenräume und Gärten gemäß Anhang X.“
• Unveräußerlichkeit: „Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und bleibt auch bei Eigentumswechsel bestehen; es ist als Grunddienstbarkeit im Grundbuch einzutragen.“
• Instandhaltung und Kosten: „Regelung zur Kostentragung: Kleinreparaturen bis zu X Euro trägt der Wohnberechtigte; größere Instandhaltungen trägt der Eigentümer entsprechend dem Quotenteil; bei Modernisierungen ist vorherige Abstimmung erforderlich.“
• Indexierung des Kaufpreises/Anpassung: Für Teilverkäufe mit Rückkaufsoption: „Die Rückkaufsumme orientiert sich an einem Sachverständigengutachten zum Zeitpunkt des Rückkaufs, ggf. mit jährlicher Indexierung (z.B. Verbraucherpreisindex).“
• Pflegefall: „Im Pflegefall bleibt das Wohnrecht bestehen; der Vertrag regelt die Kostentragung für Pflegeleistungen nicht automatisch, hierfür ist eine gesonderte Vereinbarung zu treffen.“
• Veräußerungs-/Vorkaufsrechte: „Vor jedem Weiterverkauf an Dritte hat der Erwerber dem Wohnberechtigten eine Frist von X Monaten zur Stellungnahme bzw. zum Vorkauf einzuräumen.“

Notar und Grundbucheintrag: Nicht verhandelbar

Das Wohnrecht und die Eigentumsanteile müssen notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Ohne Eintragung ist Ihr Wohnrecht schwer durchsetzbar. Ich empfehle, bereits vor dem Notartermin ein Grundbuchauszug und eine aktuelle Lastenfreistellung zu besorgen. Klären Sie mit dem Notar die genaue Formulierung der Dienstbarkeit – unklare Formulierungen führen später zu Streit.

Steuern, Förderungen und pflegerechtliche Aspekte

Steuerlich kann ein Teilverkauf Auswirkungen auf die Immobiliensteuer, Schenkungs- oder Erbschaftssteuer und ggf. auf die Einkommensteuer haben. Prüfen Sie insbesondere:

• Ob der erhaltene Kaufbetrag als Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist (Eigennutzung vs. Kapitalanlage).
• Auswirkungen auf Sozialleistungen oder Grundsicherung im Alter: Ein Kapitalzufluss kann sich auf Anspruchsvoraussetzungen auswirken.
• Erbschaftsteuerliche Folgen für Hinterbliebene: Ist der Teilverkauf im Verhältnis zur Erbmasse relevant?

Ich arbeite häufig mit Steuerberatern zusammen, die auf Immobilien spezialisiert sind (z. B. mittelständische Steuerkanzleien oder spezialisierte Berater bei DATEV), um diese Punkte konkret durchzurechnen.

Sonderfall: Rückkaufs- und Kündigungsrechte

Viele Eigentümer wünschen sich eine Rückkaufoption. Typische Fallstricke:

• Unklare Bewertungsmethode für den Rückkauf führt zu späteren Streitigkeiten.
• Fehlende Fristen und Zahlungsmodalitäten (Ratenkauf? sofortige Zahlung?)
• Kündigungsgründe durch den Erwerber müssen eng gefasst sein (z. B. grobe Vertragspflichtverletzung).

Praktische Tipps für Verhandlungen

• Bestehen Sie auf transparente Bewertungsverfahren (zwei unabhängige Gutachter oder ein bindendes Gutachten + Preisindex).
• Regeln Sie frühzeitig die Aufteilung von Kosten für Modernisierungen — das vermeidet spätere Konflikte.
• Schließen Sie klare Regelungen zur Mitnutzung durch Angehörige ein (Besuchsrechte, Gästezimmer).
• Nutzen Sie Musterverträge nur als Vorlage; jede Immobilie und jede Lebenssituation ist anders.
• Holen Sie eine unabhängige Rechts- und Steuerberatung ein; manche Notare bieten auch neutrale Mediation an.

Was im Notartermin besonders zu beachten ist

Zum Schluss noch ein persönlicher Rat: Nehmen Sie sich Zeit für Vertragsverhandlungen. Ein paar klare Sätze mehr im Vertrag sparen oft Jahre an Ärger. Wenn möglich, lassen Sie mitdenken: ein erfahrener Immobilienanwalt, ein Steuerberater und Ihr Notar. So wird der Teilverkauf mit lebenslangem Wohnrecht nicht nur finanziell sinnvoll, sondern auch rechtlich belastbar.