Welche versteckten kosten übersehen bauherren oft bei der erstellung einer baubeschreibung und kostenplanung

Beim Erstellen einer Baubeschreibung und der Kostenplanung sehe ich immer wieder dieselben Fallen: Offene Punkte, zu optimistische Annahmen oder schlicht fehlende Posten, die das Budget deutlich überziehen können. Aus meiner Praxis als Projektbegleiterin und Redakteurin weiß ich, dass nicht die großen Positionen wie Rohbau oder Dach die größte Überraschung bringen, sondern die vielen kleinen und mittleren Kosten, die kumuliert teuer werden. In diesem Beitrag nenne ich die häufigsten, oft übersehenen Kostenpunkte und gebe Ihnen pragmatische Hinweise, wie Sie diese von Anfang an berücksichtigen können.

Baustelleneinrichtung, Sicherheit und laufende Betriebskosten

Viele Bauherren rechnen nur die Bauleistung selbst. Doch die Baustelleneinrichtung und der tägliche Baustellenbetrieb verursachen fixe Kosten, die schnell mehrere Prozent der Bausumme ausmachen:

Diese Posten werden oft pauschal oder zu niedrig angesetzt. Ich empfehle, in der Baubeschreibung genaue Vorgaben zur Baustelleneinrichtung aufzunehmen und Angebote für Baustrom/Container einzuholen. Realistisch sind 1–3 % der Bausumme, je nach Baustellenlage.

Erkundung und Bodenrisiken

Die Untersuchung des Untergrunds ist essenziell. Ein einfacher Bodengutachter kostet zwar Geld, aber eine unentdeckte Altlast, schlechte Tragfähigkeit oder hoher Grundwasserstand können teure Nachträge nach sich ziehen.

Ich rate, von Anfang an ein geotechnisches Gutachten einzuplanen. Werden Probleme gefunden, können Maßnahmen wie Pfahlgründungen oder Spezialbodenverbesserung 5–15 % Mehrkosten bedeuten — deutlich teurer, wenn sie erst während der Bauphase kommen.

Anschlusskosten und Erschließung

Die Kosten für Strom-, Wasser-, Gas-, Abwasser- und Telekommunikationsanschlüsse sind häufig unzureichend kalkuliert. Dazu kommen Beiträge für Erschließungsanlagen (Straßen, Straßenbeleuchtung), die kommunal erhoben werden können.

Hier lohnt sich eine genaue Rückfrage bei den Netzbetreibern und der Gemeinde. Manche Kommunen fordern Einmalzahlungen, andere verrechnen über Jahre. Nicht vergessen: Glasfaseranschlüsse oder Smart-Home-Vorbereitung können Zusatzkosten verursachen, aber späteren Aufwand sparen.

Genehmigungen, Prüf- und Gebühren

Baugenehmigung, Prüfstatiker, Brandschutzgutachten, Entwässerungsanträge — die Gebühren summieren sich.

Planen Sie diese Gebühren gesondert, ebenso die Termine für behördliche Abnahmen (z. B. Heizungs- oder Elektroabnahme), sonst entstehen Verzögerungen und Nachzahlungen.

Planungs- und Projektsteuerungskosten

Viele Bauherren rechnen nur Architekten- oder Ingenieurhonorare für die reinen Planungsphasen. Tatsächlich fallen aber zusätzlich an:

Ich empfehle klare Leistungsbeschreibungen im Honorarvertrag und die Vereinbarung von Pauschalen für typische Mehrleistungen—so vermeiden Sie teure Stundenabrechnungen.

Materialpreis- und Lohnsteigerungen

Inflation, Lieferkettenprobleme oder Rohstoffpreisschwankungen wirken sich direkt auf Kosten aus. Ein Angebot von heute ist nicht automatisch in sechs Monaten noch gültig.

Ich setze meist eine Preisreserve von 5–8 % für Material- und Lohnsteigerungen an oder verhandle Festpreise mit Lieferanten (z. B. Sto, Villeroy & Boch, Vaillant). Alternativ: frühzeitige Bestellungen kritischerer Materialien.

Leistungen rund um Haustechnik und Energieeffizienz

Neben der reinen Installation verursachen moderne Heizungs-, Lüftungs- und Solarsysteme oftmals Zusatzkosten, z. B. für hydraulischer Abgleich, Regelungstechnik oder Zertifizierungen (z. B. KfW-Effizienzhaus).

Bei Förderprojekten plane ich stets die Kosten für erforderliche Messungen und die Dokumentation mit ein — und berücksichtige die Zeit, die Anträge brauchen.

Außenanlagen, Wegebau und Garten

Oft auf den letzten Metern gestrichen, sind Außenanlagen teuer, wenn sie komplett extern vergeben werden müssen.

Eine realistische Kalkulation für Außenanlagen liegt häufig bei 5–10 % der Gesamtbaukosten. Entscheiden Sie früh, welche Arbeiten Sie in Eigenleistung erbringen möchten — das spart, setzt aber Zeit und Fähigkeiten voraus.

Unvorhergesehenes und Nachträge

Änderungswünsche, Nachträge durch neue Erkenntnisse oder zusätzliche Leistungen der Gewerke sind der Klassiker für Budgetüberschreitungen.

Ich empfehle eine transparente Change-Management-Regel: Jede Planungs- oder Leistungsänderung wird schriftlich festgehalten, mit Kosten- und Zeitfolgen. Das schützt beide Seiten und reduziert Emotionen bei Entscheidungen.

Versicherungen, Garantien und Haftung

Versicherungspositionen werden gerne übersehen, sind aber im Schadensfall existenziell:

Die Kosten sind überschaubar im Verhältnis zum Risiko. Prüfen Sie außerdem die Absicherung gegen Lieferverzug oder Insolvenz eines Gewerks.

Finanzierungskosten und Zwischenfinanzierung

Zinszahlungen während der Bauphase, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen gehören unbedingt in die Kalkulation.

Planen Sie die Finanzierungsstruktur realistisch; ich rechne bei Projektfinanzierungen oft mit 1–2 % der Finanzierungssumme für diese Posten, abhängig von Laufzeiten und Auszahlungsmodalitäten.

Praktische Checkliste für Ihre Baubeschreibung

Wenn Sie Ihre Baubeschreibung und Kostenplanung überarbeiten, arbeite ich gern mit einer strukturierten Checkliste und realistischen Reserven. Dadurch minimieren Sie Überraschungen und behalten die Kontrolle über Ihr Projekt — finanziell wie zeitlich.