Wie ich KfW‑Zuschüsse, Steuervorteile und Modernisierungskosten richtig verrechne — mein Praxisansatz

Bei der Berechnung der echten Rendite einer sanierten Mietwohnung geht es nicht nur um Quadratmeterpreise und Mieterträge. Als jemand, der viele Sanierungsprojekte begleitet hat, weiß ich: Gefahr liegt in den Details. Fördermittel wie KfW‑Zuschüsse, steuerliche Effekte (AfA, Sonderabschreibungen, Verlustvortrag) und die tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten verändern sowohl den Geldfluss als auch die steuerliche Bemessungsgrundlage. Ich beschreibe hier, wie ich Schritt für Schritt vorgehe — mit einer praktischen Beispielrechnung, die Sie direkt auf Ihr Projekt anwenden können.

Was ich zuerst kläre: Art der Förderung und rechtliche Wirkung

Bevor ich irgendetwas verrechne, prüfe ich genau, um welche Art von KfW‑Maßnahme es sich handelt:

  • KfW‑Zuschuss (z. B. Zuschüsse aus Bundesmitteln oder Programmanteile): Wird oft als nicht rückzahlbare Zuwendung gewährt.
  • KfW‑Darlehen oder Tilgungszuschuss: Ein zinsverbilligtes Darlehen ist kein Zuschuss; ein Tilgungszuschuss mindert die Restschuld.
  • Direktförderungen vs. nachträglich ausgestellte Bescheide: Zeitpunkt der Auszahlung und Zweckbindung entscheiden, wie sie steuerlich behandelt werden.

    • Wichtig: In vielen Fällen mindert ein Zuschuss die Anschaffungs‑ oder Herstellungskosten des Gebäudes bzw. der Sanierung. Das hat Auswirkungen auf die Abschreibung (AfA): Niedrigere Anschaffungskosten führen zu geringerer AfA und damit zu einem geringeren jährlichen steuerlichen Abschreibungsbetrag.

    Ich weise an dieser Stelle darauf hin, dass steuerliche Details immer vom Einzelfall abhängen — die Finanzverwaltung kann unterschiedliche Auffassungen haben. Bei größeren Summen konsultiere ich einen Steuerberater.

    Mein Standard‑Berechnungsablauf (vereinfacht)

    Ich teile die Rechnung in vier Blöcke auf:

  • Investitionsbetrag (Brutto): Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten + Modernisierungskosten.
  • Förderungen & Zuschüsse: Abzug von direkt zu verrechnenden Zuschüssen vom Investitionsbetrag oder Behandlung als steuerpflichtiger Ertrag — je nach Rechtslage.
  • Steuerliche Wirkung: Einfluss auf AfA, sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen, Sonderabschreibungen und steuerliche Liquidität (Steuerminderung durch Abschreibungen).
  • Operativer Cashflow: Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklage, Finanzierungskosten plus steuerlicher Effekt (Steuerersparnis durch Abschreibungen und Zinsabzug).

    • Konkrete Rechnung: Beispiel mit Zahlen

    Ich rechne gern mit einem konkreten Szenario, damit die Theorie greifbar wird. Beispielannahmen:

  • Kaufpreis Wohnung (Anteil immobilien): 150.000 €
  • Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerb, Makler): 10.500 € (7 %)
  • Modernisierungskosten: 30.000 €
  • KfW‑Tilgungszuschuss/Zuschuss: 5.000 € (einmalig, nicht rückzahlbar)
  • Finanzierung: 160.000 € Darlehen, Zinssatz 2,5 % (Zinsanteil übers Jahr: 4.000 €)
  • Jährliche Miete netto (Kaltmiete): 10.800 € (900 €/Monat)
  • Betriebs- und Verwaltungskosten + Rücklage ≈ 2.500 €/Jahr
  • AfA 2 % (Gebäudeanteil angenommen: 80 % von Kaufpreis → Bemessungsgrundlage für AfA)
  • Grenzsteuersatz vereinfacht: 30 %

    • Schritt 1: Bruttoinvestition

  • Brutto = 150.000 + 10.500 + 30.000 = 190.500 €

    • Schritt 2: Zuschuss abziehen (soweit er die Anschaffungs-/Herstellungskosten mindert)

  • Bereinigte Investition = 190.500 - 5.000 = 185.500 €

    • Schritt 3: AfA‑Bemessung (nur Beispielannahme)

  • Gebäudeanteil = 150.000 * 0,8 = 120.000 € (Annahme: Grundstücksanteil 20 %)
  • Nach Abzug des Zuschusses anteilig: vereinfacht behandeln wir Zuschuss auf Modernisierung, also AfA bleibt nahe der ursprünglichen Grundlage; in der Praxis ist hier exakte Zuordnung nötig.
  • Jährliche AfA (2 %) ≈ 2.400 €

    • Schritt 4: Steuerliche Wirkung der AfA

  • Steuerminderung = AfA * Steuersatz = 2.400 * 0,30 = 720 €/Jahr

    • Schritt 5: Operativer Jahres‑Cashflow vor Steuern

  • Miete: 10.800 €
  • - Bewirtschaftung: 2.500 €
  • - Zinsen: ~4.000 €
  • = Cashflow vor Steuern: 4.300 €

    • Schritt 6: Cashflow nach Steuern (inkl. AfA‑Effekt)

  • Zu versteuernder Gewinn vor AfA = 4.300 € - AfA 2.400 € = 1.900 €
  • Steuerlast = 1.900 * 0,30 = 570 €
  • Netto‑Cashflow = 4.300 - 570 = 3.730 €

    • Schritt 7: Renditekennzahlen

  • Cash‑on‑Cash (jährliches Netto‑Cashflow / Eigenkapital). Wenn Eigenkapital z. B. 50.000 € eingebracht: 3.730 / 50.000 = 7,46 %
  • Bruttomietrendite (Miete / Bruttoinvestition) = 10.800 / 190.500 = 5,67 %
  • Nettoanfangsverzinsung (nach Kosten, ohne Steuern): (Miete - Bewirtschaftung - Zinsen) / (Eigenkapital) ... je nach Berechnung unterschiedlich.

    • Worauf ich besonders achte (Praxis­erfahrungen)

  • Zuschussbuchung genau dokumentieren: Ein KfW‑Zuschuss, der eindeutig zur Finanzierung einer Modernisierung verwendet wurde, mindert oft die aktivierten Herstellungskosten — und damit die AfA. Dokumentation ist Pflicht.
  • Unterscheidung Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand: Erhaltungsaufwand kann sofort abgezogen werden und wirkt unmittelbar steuermindernd; Herstellungsaufwendungen werden aktiviert und über AfA verteilt. Diese Unterscheidung verändert Ihre Liquidität deutlich.
  • Tilgungszuschüsse vs. echte Zuschüsse: Tilgungszuschüsse zu KfW‑Darlehen sind effektiv Darlehenskostensenkungen, keine steuerpflichtigen Einnahmen, vermindern aber die Restschuld—bei steuerlicher Behandlung kann es Unterschiede geben.
  • Steuerlicher stiller Verlust/Verlustvortrag: Bei hoher AfA und niedrigen Mieteinnahmen entstehen steuerliche Verluste, die steuermindernd wirken können — für Investoren mit Einkommen ist das ein Wert, den ich diskutiere.
  • Förderprogramme regelmäßig prüfen: KfW, BAFA oder Landesprogramme ändern Bedingungen; ich vergleiche Zinssubventionen und Zuschüsse, weil sie die Rendite unterschiedlich beeinflussen.

    • Tabelle: Schneller Überblick (vereinfachte Darstellung)

    Posten Betrag (€)
    Kaufpreis 150.000
    Erwerbsnebenkosten 10.500
    Modernisierung 30.000
    KfW‑Zuschuss -5.000
    Bereinigte Investition 185.500
    Jährliche Miete 10.800
    Jährliche Bewirtschaftung 2.500
    Zinsen 4.000
    Cashflow nach Steuern (Beispiel) 3.730

    Meine wichtigsten Empfehlungen

  • Dokumentieren Sie jede Förderung und klären Sie die steuerliche Zuordnung vor Auszahlung.
  • Trennen Sie in der Buchführung Erhaltungsaufwand (sofort steuerlich wirksam) und Herstellungsaufwand (aktivierungspflichtig).
  • Nutzen Sie Förder‑ und Finanzierungsvergleiche: Manchmal sind Kombinationen aus KfW‑Darlehen + Tilgungszuschuss + Bankdarlehen wirtschaftlich am sinnvollsten.
  • Ermitteln Sie neben Cash‑on‑Cash auch langfristige Kennzahlen (IRR, Total Return), weil AfA und Tilgungen die Rendite über Jahre verändern.
  • Bei Unsicherheiten: Steuerberater oder spezialisierter Immobilienrechtsanwalt — vor allem wenn Zuschüsse, Förderbedingungen oder die Nutzungsdauer komplex sind.

    • Wenn Sie möchten, rechne ich gern mit Ihren Zahlen durch und berechne die tatsächliche Rendite Ihrer sanierten Wohnung — inklusive der Wirkung von KfW‑Zuschüssen und steuerlicher Effekte. Schreiben Sie mir die Eckdaten (Kaufpreis, Modernisierung, Förderhöhe, voraussichtliche Miete, Finanzierungsstruktur) — ich antworte persönlich mit einem konkreten Rechenweg.