Wenn ich Eigentümerin eine Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses saniere und dafür KfW‑Fördermittel nutze, fragen mich viele: Wie viel mehr Miete kann ich danach realistisch verlangen? Diese Frage ist nicht trivial — sie hängt von rechtlichen Rahmenbedingungen, dem energetischen Nutzen der Maßnahmen, der lokalen Mietspiegel‑Situation und von der konkreten Kostenstruktur ab. In diesem Beitrag beschreibe ich, wie ich die Mehrmiete berechne, welche Grenzen zu beachten sind und welche Praxisbeispiele zeigen, was realistisch ist.
Was verändert sich durch eine moderne, KfW‑geförderte Sanierung?
Für mich ist der entscheidende Punkt: eine energetisch sinnvolle Sanierung erhöht den Wohnwert messbar (Komfort, geringere Nebenkosten, besseres Raumklima) — das rechtfertigt in vielen Fällen eine höhere Miete. KfW‑Programme fördern genau diese Maßnahmen: Dämmung, Fensteraustausch, Anlagentechnik (Heizung, Lüftung, ggf. Solarthermie oder PV + Wärmepumpe). Zusätzlich sind oft Anforderungen an einen Energieberater zu erfüllen, wodurch die Maßnahmen fachlich begleitet und dokumentiert werden.
Wichtig zu wissen: KfW‑Förderung verändert nicht automatisch die rechtliche Seite der Mietanpassung, aber sie beeinflusst die wirtschaftliche Berechnung — die Modernisierungskosten sind die Basis für die Umlage auf die Miete (siehe weiter unten).
Rechtliche Rahmenbedingungen: Was darf ich umlegen?
In Deutschland regelt das Mietrecht, in welchem Umfang Vermieter Modernisierungskosten auf die Miete umlegen dürfen. Typischerweise gilt nach §559 BGB (Stand meiner letzten Kenntnis), dass ein bestimmter Prozentsatz der Modernisierungskosten jährlich auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden darf. Zusätzlich greifen lokale Regelungen (Mietspiegel, Mieterhöhung nach Modernisierung, Härtefallregelungen und die Mietpreisbremse, wo gilt). Bevor ich eine Sanierung plane, prüfe ich:
Hinweis: Mieter können einer Erhöhung widersprechen oder Härtefälle geltend machen — das beeinflusst die mögliche Umsetzung in der Praxis.
Wie ich die mögliche Mehrmiete berechne: Formel und Beispiel
Mein praktischer Ansatz ist in drei Schritten:
Beispielrechnung (vereinfachtes Modell):
| Sanierungskosten brutto | 60.000 € |
| KfW‑Zuschuss (oder anderer Zuschuss) | 10.000 € |
| Förderfähige Netto‑Kosten für Umlage | 50.000 € |
| Umlagesatz (jährlich, Beispiel) | 8 % der Kosten |
| Jährliche Mehrmiete | 4.000 € (50.000 € × 8 %) |
| Monatliche Mehrmiete | 333 € |
Diese Zahlen sind vereinfacht; in der Praxis wird die Umlage auf die Quadratmeterzahl verteilt. Bei einer 100 m²‑Wohnung bedeuten 333 € mehr pro Monat eine Erhöhung um 3,33 €/m². Ob das marktgerecht ist, entscheidet der Mietspiegel.
Wie KfW‑Zuschüsse und Kredite die Rechnung verändern
Wenn ich KfW‑Zuschüsse erhalte, mindern diese die umlegbaren Kosten — praktisch erhöht ein Zuschuss die Netto‑Rendite, weil weniger Kosten auf die Mieter umgelegt werden müssen, während die Eigentümerlast sinkt. Bei Krediten (KfW‑Kreditprogramme) verbessert sich oft die Finanzierbarkeit durch günstige Zinsen, aber die kumulierten Kosten bleiben relevant für Renditebetrachtungen.
Wichtig: Manche Förderbedingungen schreiben vor, dass bestimmte Maßnahmen zertifiziert ausgeführt oder begleitet werden müssen. Das sichert hochwertige Ausführung — und erhöht die Akzeptanz bei Mietern für die Mieterhöhung.
Marktcheck: Was ist in Ihrer Region realistisch?
Ich empfehle immer folgenden Check:
Praxisbeispiel: In einer Großstadt mit hoher Nachfrage kann eine energetische Komplettsanierung eine Erhöhung von 1–4 €/m² rechtfertigen, während in ländlichen Regionen oft nur 0,5–1,5 €/m² realistisch sind — immer abhängig vom Mietspiegel.
Rendite‑ und Wirtschaftlichkeitsrechnung
Ich rechne neben der Mehrmiete auch die Gesamtrendite nach Sanierung: Nettomiete (inkl. Mehrmiete) minus zusätzliche Kosten (Kreditrate, Instandhaltung, Verwaltung) ergibt die neue Rendite. Für mich zählt außerdem der Barwert der Energieeinsparungen — niedrige Nebenkosten steigern die Nachfrage und reduzieren Leerstände, was langfristig die Rendite stabilisiert.
Kommunikation mit Mietern: So erhöhe ich Akzeptanz
Erfolgreiche Mietanpassungen nach Modernisierung leben von Transparenz:
Eine professionelle Energieberatung und ein klarer Maßnahmenplan helfen, Vertrauen aufzubauen. Oft zahlt sich das in geringerem Widerstand und schnelleren Einigungen aus.
Tipps, die ich immer gebe
Wenn Sie möchten, kann ich für Ihren konkreten Fall eine Beispielrechnung erstellen: nennen Sie mir Kostenrahmen, Wohnfläche, aktuellen Mietzins und Ihre KfW‑Förderung — dann zeige ich, welche Mehrmiete und welche Rendite realistisch sind.